1905年12月，日本借日俄战争之势，强迫清政府与其签订不平等条约，规定“中国自行开埠通商”。所谓“自行开埠通商”，实际上带有明显的强迫性质。当时，包括哈尔滨、长春、吉林在内的16个东北地区城镇开埠通商。
清光绪三十二年十二月(1907年1月)，长春开埠。长春府成立开埠局，管辖商埠地。商埠地最初规划的范围为:自旧城永兴门起，北经头道沟、二道沟，与宽城子站中东铁路用地相邻，沿南满铁路向西经十里堡至聚宝门，再向东至永兴门。1907年8月末，“满铁”完成长春附属地选址实地调查之后，在未经中国政府同意的情况下，擅自以高价收购当时头道沟周边土地，致使长春商埠地最初规划用地大部分被强占。最终，商埠地被挤压在长春旧城与“满铁”长春附属地之间约4平方公里的范围之内。
1909年，长春开埠局聘请英籍工程师邓芝伟(音译)主持商埠地街区规划，这是长春历史上第一块按照中国人意愿、聘用外国专业人员主持规划设计并进行建设和管理的近代城市街区。长春商埠地的规划以圆形广场和斜向街道为主，共规划有6条南北向主要街道，其中4条分别穿过当时长春旧城的乾佑门、马号门、永兴门和东北门，与旧城内街路相连，加强了商埠地与旧城间的联系。商埠地的这种规划显然与“满铁”长春附属地一样，在一定程度上受到巴洛克城市规划的影响。
商埠地建设期间，开埠局制订了相关条例，对区域内建筑进行了统一规划。当时颁布的建筑条例明确规定:“凡租户在地上建筑住屋及行栈店铺或楼房或平房，均可任便起造，惟须先将图样送开埠局验看，有无违碍侵损公益及工料不坚之事。”由此，商埠地建筑形成了传统的平房、三合院、四合院与二层小楼相互交错的局面。商埠地内沿街的二层建筑多为商铺，下层为铺面，上层住人，往往有欧式风格的门脸，外部墙体多装饰浮雕，女儿墙也较多地表现出简化的巴洛克式风格，这些都成为当时长春商埠地建筑的显著特色。
1909年，吉长道尹公署选址修建在商埠地最北端的高岗之上，在设计上采用了典型围廊样式，可以说这是中国近代围廊式建筑最北的案例。吉长道尹公署就是长春百姓常常提起的“道台衙门”，曾是长春最高行政机构。
虽然商埠地内多数建筑的外观与旧城传统中式建筑迥然不同，但建筑材料仍然采用传统的砖石木材，较少使用钢筋、混凝土等近代建筑材料。
在建设商埠地的同时，清政府筹建了吉长铁路。1912年，全长127.7公里的吉长铁路竣工。位于伊通河东岸的长春东站成为吉长铁路的起始车站，其周边也陆续形成了许多不规则的小块街区，为日后伊通河东岸地区的发展创造了条件。
长春商埠地位于“满铁”长春附属地和长春旧城之间，从政治上讲是“满铁”和中国政府之间的一个缓冲带，从经济上看则是日本近代经济与中国传统经济的交融带。到20世纪30年代初，长春商埠地已取代长春旧城，成为当时长春县的政治、经济和文化中心。
经过多年的发展，长春城市近代化完成了从边疆集镇到铁路城市的蜕变。20世纪30年代初的长春，已经成为一个典型的空间拼接型城市，整个城市由4块分别隶属于不同行政机构的街区构成。这4块街区按照形成和建设的时间顺序依次是:由长春厅(长春府、长春县) 管辖的长春旧城、由中东铁路管理局管理的宽城子站中东铁路用地、由“满铁”管辖的“满铁”长春附属地、由长春开埠局管理的长春商埠地。
1931年九一八事变爆发后，日本占领中国东北地区。日本侵略者出于长期占领、实行殖民统治的需要，策划成立由其支配的伪满洲国傀儡政权。1932年3月10日，伪满国务院发布第一号布告，正式宣布“奠都”长春，随后将长春改名为“新京”。其实早在1932年2月，日本关东
军就已经着手开展长春的规划和建设筹备工作。日本关东军根据长春自然地理环境、未来人口增长及作为伪满政权统治中心的多重因素考虑，将长春主要城市功能和地位规划定位为“军政中心”和“消费中心”。因此，在城市建设规划上，便将日本关东军机构和伪满军政机构所在地，即政治中心区，设在城市最重要的位置，这些机构的选址也就决定着当时整个城市的布局结构。
从1932年8月开始，“满铁”经济调查会和伪满国都建设局先后提出了5套长春城市规划方案，各个方案争论的焦点在于伪执政府及伪行政机关建设用地的选址。经过激烈争论，最终确定以“满铁”第四方案(甲)为基准，参照伪满国都建设局方案进行修改，将长春旧城西面的杏花村作为伪执政府建设用地(今文化广场一带)。整个城市建设规划区域以高台子附近为中心，向四周辐射，最终形成占地约200平方公里的长方多角形区域，“近期建设规划实施面积”为100平方公里，其中包括此前已经形成的长春旧城、宽城子站中东铁路用地、“满铁”长春附属地及商埠地4块总面积达21平方公里的街区，即实际规划建设区域为79平方公里。同时，在城市规划中进一步实行了街区的功能分区，在城市内设置了中心区和若干次中心区，各区之间由道路连接。当时所规划的主要中心区分别为:经济中心，“大同广场”(今人民广场);政治中心，“安民广场”(今新民广场)和“顺天大街”(今新民大街);文教中心，“南岭广场”(今自由大路与亚泰大街交会处);交通中心，南“新京”车站(今西安桥周边);社交中心，“盛京广场”(今南湖广场);娱乐中心，今开运街周边，建有高尔夫球场、赛马场等。
1933年1月，伪满国务院正式批准伪国都建设计划与预算草案，建设计划分两期完成。事实上，从1932年3月起，第一期建设计划就已经开始。
伴随着城市中心区和若干次中心区的划分，以及前后两期建设计划的实施，长春的城市建设活动逐渐展开，各中心区内随即出现一批与其区域功能相适应的近代建筑，其中既有军政机构建筑，也有银行、剧场、学校、医院、办公楼等公共服务性建筑。这些建筑在风格上呈现出多元形态，既有“帝冠式”建筑日本关东军司令部、古典欧式建筑伪满洲国中央银行，也有欧式花园古堡风格的日本关东军司令官官邸和赖特倡导的草原风格的伪满中央银行俱乐部。以远藤新、石井达郎、西村好时、相贺兼介、牧野正巳等为代表的一批日本建筑设计师，纷纷将自己的设计理念运用到了当时修建的这些近代建筑上。
这一时期在城市道路规划设计方面，以两线直角交叉为主，辅以放射状和循环状，使道路系统彼此互补。向四周辐射的道路与作为节点的广场相结合，构成城市的道路骨架，不仅将原有的4块街区与新开发建设的街区连成一体，也将城市中心区和若干次中心区相互连接，使城市向西部和南部发展。道路规划建设时，从交通、卫生和美观等因素出发，交通干线、支线均分设机动车道和人行步道，主干道中央设置绿化隔离带。主要道路铺垫沥青，载重马车专用道路铺设石块或加硬路砖，人行步道则铺装混凝土预制板。
20世纪三四十年代是长春近代城市发展和建设进程的快速时期，土建工程量的激增，也促进了长春建筑材料制造业的发展。由于这一时期建筑技术的发展，钢筋混凝土已在各类建筑中普遍使用，石材成为重要建筑外墙和内部装修材料的首选，建设工程对水泥和砖的需求也不断增加。除由外地运输建材之外，长春本地的采石场、水泥厂和砖厂也在指定区域内建成投产，产量随着需求的增长而不断上升。仅以建筑用砖为例，20世纪30年代初长春本地产量仅为3500万至4000万块，到1934年则激增至2.3亿块。
1945年8月15日，日本宣布无条件投降。在国民党统治长春期间，城市规划和建设基本停滞。1949年新中国成立后，长春的城市建设进入快速发展时期。
来源: 长春日报
